房企“慎投资”:上半年50强房企三成零拿地,“挥刀”多元化、“保”主业

发布日期:2022-09-16 20:27    点击次数:118

编者按:大浪淘沙,金不换;寒风卷地,久弥坚。在宏观稳增长、行业需求侧提振、供给侧出清等相互交织的环境下,中国房地产行业的底层发展逻辑已悄然发生改变。

2022年中报季已收官,在房地产企业交出的财务报表上,清晰地展示着他们在行业变革进程中所承受的阵痛和压力,以及为自救和突围产业周期所做出的努力。

此前,搜狐财经持续追踪上市房企物企中期业绩,已推出逾34篇报道。“危”与“机”并存的当下,各大房企将实行何种发展策略?展望未来,行业又将何去何从?

透过房企中报和房企高管们的发声,搜狐财经总结出“保利润”、“抓销售”、“慎投资”、“保流动性”、“保交付”、“寻出路”六大主题词,推出名为《告别高增长:房地产的阵痛与自救》的专题报道。

此为专题主题稿件之“投资篇”,当房地产行业仍处于修复进程中,“保持谨慎”已成为众房企的运营策略。这种谨慎体现在土地市场的公开招拍挂上,也体现在房企所布局的多元化业务上。收缩和聚焦成为战略方向,“挥刀”多元化、夯实基本盘已成为最优选择。

出品|搜狐财经

作者|吴亚

于企业而言,经营的核心和关键在哪里?有钱可赚。于身处调整期和变革期,迈入“黑铁时代”的房企而言,当前最重要的是什么?活下去。

回首高歌猛进的黄金期,房地产的“造富神话”不断被演绎着。告别高增长之后,房地产行业的利润率从高位下探,并持续探底。

行至今日,在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的调控总基调下,面对利润普降、销售下滑的市场,置身其中的房企如何再挣到钱?

过往“高周转、高杠杆”寻求规模扩张的发展路径已然不通,房企只能转换航向。最鲜明的动作便折射在土地投资和拓展层面,当“谨慎投资”、“精准布局”成为房企投拓工作的首要准则,“不拿错地”、“不拿贵地”已是最基本的行动指南。

在地产行业整体“缩表”的当下,曾经被房企们寄予厚望、大手笔投资的多元化业务的命运也来到了关键路口。对于该类业务已行成正向业绩贡献的房企来说,这无疑将助力其穿越周期;更多的房企则只能将此等还需要漫长的投入期的业务,直接“砍去”或暂缓投资。

当活下去成为最高纲领,经历了行业寒冬之后,聚焦主业、夯实基本盘,或已是房企收缩战略之下,最为保险、性价比也最高的选择。

土地投拓市场仍“冷”:前8月TOP100房企拿地总额降53%

从最新的8月来看,受国内疫情多点散发以及部分地区极端的高温天气等多重因素影响,百强房企销售业绩再度走弱,土地市场情绪也仍整体低迷。

中指研究院数据指出,前8月TOP100房企拿地总额为8816亿元,仍同比下降53.3%;具体到50家代表房企,拿地总额也同比下降了30.7%,降幅较上月显著扩大态势。

从布局城市等级来看,50家代表房企前8月在二线城市的投资面积占比最高,为60.9%;从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力,参与热度较高。

谢毅(化名)在深圳房企圈闯荡多年,目前就职于某央企房企深圳区域公司。作为一名资历破深的地产投拓人,在他看来,土地市场的“转冷”,也是房地产行业仍处于调整期的缩影之一。

这种调整,在2021年2月22城供地“两集中”政策出台时就已开始。在他拿来,供地“两集中”政策进一步坚定了“房主不炒”的总基调,从土地端发力,旨在减少土地哄抢、促进土地交易回归理性,也是“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”基调的重要体现。”

据他回忆,在2021年22城供地“两集中”政策刚实施时,房企普遍积极抢地,像重庆、无锡、厦门等一些热点城市,甚至出现了地价远超房价的情况,地块溢价率突破100%的现象屡有发生。

“没有足够的资本,根本不敢举牌竞价。为了抢到心仪的地,简直‘杀疯了’,不亚于2017年、2018年时对‘楼王’、‘地王’的争抢。”面对依旧火热的土地市场,在此后至今的供地中,不少城市都陆续对供地政策进行调整。

进入2021年,随着供地规则由宽松到收紧,加上房企考虑到自身投资资金的合理铺排,房企们激进拿地的态势得到一定程度的缓解。

当年下半年,随着市场的由“热”转“冷”,叠加不少大中型房企的“流动性”紧张问题陆续暴露, 飞艇计划五码二期计划要“储粮过冬”的房企们,只能紧握手中的现金,土地市场的激烈厮杀进一步缓解。

在当年8月举行的2021年中期业绩会上,就有多家房企表态,将拿有价值的地、适度降低拿地规模,还有房企直接给出了“以销(销售额)定投”的拿地目标。

谢毅等多位地产投拓人告诉搜狐财经,从那时起,因房企减少拿地规划,投拓和客研一度成为房企裁员的“重灾区”。

进入2022年,房企拿地意愿仍整体低迷。在房企发布的2021年年报和2022年中报中,就有不少房企对报告期内的土地投资情况未有提及。

来自“丁祖昱(易居企业集团CEO)评楼市”这一平台发布的相关文章数据则指出,“截至6月末,50强房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城,则50强房企中未拿地比例过半数。”

该文章还指出,“2022年上半年,高达82.5%的上市房企尚未在22个集中供地城市拿地,绝大多数为民营上市房企。至今还在拿地的房企中,主要以国企、央企为主,且地方城投、平台公司的‘托底’现象严重。”

在谢毅看来,如今房企拿地可大致分为三类:出险房企,不拿地;收缩型房企,减少拿地,更看重多元化的拓储方式;央企、国企、地方城投,参与度较高,自身资金状况良好,并青睐“联合体”方式,以合作开发来分散风险。

来自中指研究院的数据也显示,今年前8月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为78.5%,同比下降1.1个百分点,TOP11-30阵营房企的拿地权益金额占比降幅更是达到了5.8个百分比。

不止如此,中指研究院对2021年成交的“两集中”地块入市情况进行梳理后还发现,截至8月末,2021年集中供地项目整体入市率仅为32.3%,整体去化率仅为44.2%,且入市项目仍以央国企、民企开发为主。

谨慎拿地、精准布局:回到一二线去

不论市场如何,从房企的表态和投拓策略来看,“谨慎”二字已被多次提及。

越秀地产是今年上半年TOP30房企中唯一一家实现销售额正增长的房企,在8月19日举行的中期业绩会上,越秀地产管理层表示,公司今年仍将按照40%的投销比安排土地投资,并继续坚持多元化增储方式、高质量的投资,投向产业基础好的项目和安全边际高的城市,控制好投资的节奏。

旭辉控股董事局主席林中则表示,公司继续坚持“不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购”的原则,下半年将增加权益,减少合作拿地,加快土储周转。

华润置地首席战略官谢骥则指出,公司根据现金流的情况安排投资节奏,上半年不冒进也不恐慌,顺应市场变化的趋势,重点在一线和强二线城市拿地;下半年土地市场会继续保持分化,公司原则上不考虑平台的收并购,但预期后续逐渐有收并购项目落地。

在8月底的中期业绩会上,龙湖集团首席执行官邵明晓也谈到,在“房住不炒”及建立长效机制的政策背景下,“三道红线”、“两集中”供地等措施,都是为了让行业更加地规范和集约;而公司上半年在土地市场“不追高”,下半年也将继续关注市场上的机会。

谨慎拿地之外,当前房企也更讲究精准布局。如何保证投资能带来更高的收益率?或至少让投资“不打水漂”?房企普遍选择去投资更具确定性的一二线城市。

一家沪上房企的投拓总对搜狐财经指出,2015年开始,“棚改货币化安置”的推行下,三四线城市曾在短期内新增了大量住房需求。随着短暂的繁荣逐渐过去,三四线城市消费力不足、经济发展后劲不足、去化周期长的弊病凸显,开始让房企望而却步。

“一线与强二线城市向来都是房企必争之地,楼市需求和价格都更具有确定性,相对而言投资风险较小。在市场需求强劲时,项目并不愁去化;市场疲软的时候,即使项目短期存在去化压力,后续的修复也会高于三四线等下沉市场。”他指出。

不过,他也提到,一二线城市的中心城区可供开发的空间多数趋于饱和,考虑到高昂的楼面价、严格的销售限价、配建比例的挤压等因素,房企对一二线的投资同样需要谨慎。

经营思路“变奏”,多元化业务的抉择

在充满不确定的市场中,房企只能尽力去拥抱“确定性”,“回到一二线去”说明的正是这一道理。而在地产投资及开发之外,时值艰难时刻,房企对自身的多元化业务(即非房业务)的发展也有了不一样的考量。

卖掉“亲儿子”——物业板块来“回血”,成为多数房企缓解“流动性”问题的举措。往期公告数据显示,仅碧桂园服务一家,就先后斥资100亿元、54.32亿元、33亿元分别收购了富力地产实控人家族旗下的富力物业、蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务、彩生活旗下的邻里乐控股等物业企业。

今年以来,中南建设、中南控股、禹洲集团三家房企也卖掉了下属物业板块。佳源国际也曾筹划将所持物业上市公司佳源服务的全部股份卖予金科服务,以补充现金流,但相关计划“未果”。

不只是整体出售物业公司,搜狐财经发现,零星地“散售”所持物业公司的股份,也正成为房企抛弃非房业务的另一种方式。

天眼查等数据显示,在7月25日,祥生物业转让了所持上海鲲鹏物业51%股权。8月7日,弘阳服务则以7353.6万元将南京物业子公司售予高力国际等。

而这两家物业公司的地产母公司中,弘阳地产战略收缩,已从上海退回南京大本营,祥生控股则因短期债务压力而违约。

物业服务或与地产开发有着天然的紧密性联系,事实上,在行业高速发展期,头部房企均纷纷布局了多元化业务,这类业务包括文旅、酒店、特色小镇、代建、长租公寓、养老、物流等。

整体来看,主要有两条路径,第一条路径以万科、龙湖、融创、旭辉控股等房企为代表,基于房地产产业链而延伸相关的服务。这类房企在内部多把非房业务称为经营性业务,该等业务多数已在财报中体现业绩贡献。

今年上半年,万科经营、服务业务实现全口径收入为241.1亿元,同比增长30.6%,对总营收的贡献比已经达到11.65%;旭辉同期实现经营性收入33.6亿元,同比增长52%。

同期,龙湖集团包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿,达110.4亿元,同比增长26%,3年复合增长率达36%。

第二条路径是以恒大等房企为代表的,被行业称之为“机会主义”多元化。这类投资主要紧跟政策红利和产业风口,进行跨行业的探索,包括卖矿泉水、养猪、做机器人、投足球、造汽车等具体业务。

需要注意的是,在这类房企的财报中,多数还未能体现出此等非房业务对公司业绩的贡献。而普遍的行业共识则是,随着地产行业调整期的到来,跟风布局、盲目布局、没有规划的多元化业务布局,反而会让企业陷入被动局面。

一个最简单的道理是,和主业毫无关联的业务布局,反而会让企业精力过于分散,导致无序扩张。

一位不愿具名的业内人士在交流中就指出,“像一些资金实力雄厚的房企,或还有一定的财力去‘试水’与主业无协同的多元化,还承受得了漫长的投入期。对于一些中小型房企来说,不能盈利的多元化就是噱头,讲故事骗自己罢了。”

从目前的趋势来看,无论出于业务发展的考量,抑或是自身的现实需求,一些长周期、重资产的业务板块,也正逐渐成为房企剥离的对象。

在今年1月时,祥生控股将旗下主营大健康业务的浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8%的股权,以3.37亿元的总价出售。

时间线再往前,即使是远洋集团这类财务稳健的房企,在2020年时也从上市平台中剥离了长租公寓、养老业务。

多元之路再火热,也需看到这条道路上所布满的荆棘。黄金时期的多元化,或为房企增加赛道、占领下半场角逐的更多优势。

如今,当收缩和聚焦成为战略方向,房企发展进入“瓶颈期”,聚焦主业、夯实基本盘无疑才是最安全、性价比也最高的选择。

发布于:北京市声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。

上一篇:248期海天排列三预测奖号:独胆推荐    下一篇:教育部取消体育特长生加分 练体育到底还是不是考学的出路之一